看到这消息，眼前一亮有没有？杭州单价1万8的独栋大别墅，还是绿城开发，这是天上掉馅饼了吗？

　　不对啊，就现在楼市这热度，新房靠运气、二手房拼手速，人人充当气氛组，高性价比的二手房还没上架，已被抢订一空，哪还轮得到。

　　果不其然，这套独栋大别墅出自绿城青山湖红枫园，今年1月中旬上架。据贝壳网数据，近30天仅2组带看。

　　比如紧挨着的青山湖玫瑰园，同期也有套427㎡五室两厅五卫的独栋别墅在售，房东对外报价760万，折合单价不到1万8。

　　一个月过去才一组客户看房，房东眼看成交无望，索性将挂牌价调高到850万。

　　青山湖畔的独栋大别墅，挂牌3个多月卖不掉属于常态，好些挂牌长达2年多，依旧找不到下家。

　　青山湖玫瑰园有套400㎡独栋别墅，五室三厅五卫，毛坯挂价900万，首次挂牌是在2019年3月20日；另一套336㎡独栋别墅，四室两厅五卫，晚个5天挂牌，毛坯挂价700万，同样两年多没卖出。

　　要说房东心太凶，要价过高，倒也不是。单价不过2万到2万2，是整个小区挂牌单价最便宜的几套，还不敌周边限价新房贵。

　　差不多时期入市的同人山庄，独栋别墅也出现低价卖不出的现象。贝壳网上挂牌单价最便宜的几套，上线个月前，且不乏两年前挂牌在售房源。

　　有网友认为，卖不掉纯粹是别墅风格过时。早年的法式、地中海风格，不符合现代人审美。

　　风格固然有影响，可它跟服装设计一样，是很主观且不停轮回的。真正让青山湖独栋大别墅受冷落，实则有更深层次原因。

　　青山湖挂牌在售的独栋别墅，单价看似便宜，可由于面积动辄三四百平、甚至上千平，总价不菲。比板块内在售的精装别墅、合院价格还贵。

　　青山湖别墅区的开发，始于上世纪末。那时，一本地开发商跑去临安拿地，体量动辄上千亩。个个踌躇满志，意在打造继之江、桃花源后，杭州又一个高端独栋别墅区，甚至不惜斥巨资邀请知名设计师设计，园林景观也格外舍得下成本。

　　自那之后的十余年里，少说开发了十余个别墅类项目，诸如青山湖玫瑰园、观唐骊景、郡原列岛、麒麟山庄等等，面积普遍集中在400-1200㎡。

　　青山湖玫瑰园早期开发的山地别墅，广告语打的就是：户均占地约3亩，建筑面积约700-1100㎡不等；就是最小的合院小墅，起步也在330㎡。

　　我数了数，青山湖玫瑰园在贝壳网上挂牌出售共38套，其中400㎡以上的独栋别墅，有14套，超三分之一；1000㎡以上的有2套，一套挂价3000万，另一套挂价3800万。

　　依照现在的人工费、材料费，一套四五百平的独栋别墅，装修费动辄两三百万，甚至更高。光装修的钱，都够得上在临平山北、南部新城等板块买套高层了。

　　别看面积有四五百平那么大，也就设计了4-6房；就是上千平的独栋别墅，也就6个套房。市面上在售的小别墅，两三百平也能做到类似居住功能。

　　格局设计上，也不是现在流行的大面宽、大玻璃盒子，通透敞亮；而是窄窗、多窗，窗墙比极低，一面墙上能设计三到四面窗户，晴天还好、一到阴雨天，采光大大减弱。

　　当然，这跟建筑风格有关。早年青山湖周边的独栋别墅，风格五花八门，有欧式、法式，也有中式、澳洲风情等，偏重整体的仪式感，弱化切身的居住需求。

　　根据早年意向客群分析，青山湖独栋别墅的主要购买人群有三类：杭州境内私营企业主，国营企业高管，省内投资客。

　　原本，青山湖别墅区的兴起，就是承接之江别墅区、桃花源等客群外溢。最初定位就是“5+2”中的2，也就是周末度假型别墅。从定位以及买房偏好上，属于次一级选择。

　　因此，在整个开发销售过程中，抗风险能力较其他老牌经典别墅区偏弱。杭州楼市低迷的2014年前后，青城山语间为自救，率先打出58折卖房的先例。

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　　虽说房子是用来住的，但买别墅与普通高层意义还不同，别墅还关乎着买家的面子、荣誉。

　　TVB经典商业剧中，香港顶级富豪的日常居所，是半山的独栋别墅，带私家泳池与花园；财富、地位越高，住的越高，且一代代往下传承。

　　还记得两年前，杭州中式大宅鼻祖十锦园，无数人心目中的“终极梦想大宅”，其中一套近千平的独栋被拍卖。

　　房子内部那叫一个荒凉。只见木质结构的长廊因风吹雨淋，颓败感渐显；曾经水上的书房、临水的美人靠，以及各种路廊岛桥的景致，成了蚊虫繁衍的温床。

　　曾经繁荣昌盛的世家大宅，到衰败腐朽，耗时不过两年。青山湖不少独栋大别墅，交付至今长达十余年，即便物业日常有维护，整个房子的气势，也弱了一大截。

　　更现实的拷问是：即使有能力上车青山湖独栋大别墅，住别墅的成本可有计算过？

　　说实线多万在杭州买套独栋大别墅是有诱惑力的。尤其是当下，同样价位也就只够在钱新、奥体、申花等热门地段，买套140㎡的高层；但在青山湖，能换到四五百平的独栋别墅。

　　物业费、水电费等日常开支，起码翻倍；别墅这么大，得雇个保姆吧，又是一笔开支；还有上下班的通勤成本；日常衣食住行的支出，普遍比市中心更多。

　　独栋别墅不光是房子大，花园更大，动辄几百平的私家花园，得请专业的园艺师负责打理吧，又是一笔固定开支。

　　根据贝壳研究院两年前的数据，当前全国购房者中，80后接棒70后，成为购房第一大群体，购房者的平均年龄是29.5岁，是全世界置业最年轻的国家之一。

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　　年轻意味着财富仍在积聚中，换言之，通勤距离、便利性等，依然是买房首要考虑要素之一。

　　虽说这两年，杭州二手别墅迎来一波量价齐涨，可不论是之江、湘湖别墅群，还是桃花源，普遍是自住需求外溢。这些板块，到热门的钱江新城、奥体、未来科技城，都十分方便。

　　青山湖的直线距离，更适合城西一带的购房者，奥体、钱新距离都太远了，得跨过大半个杭州城。

　　它不仅打破了青山湖别墅区的固有格局，也为区域迎来新的生机。自那时起，趁着还有剩余土地未开发，开发商们纷纷修改规划，主打小户型别墅、合院，将总价门槛降低。

　　诸如青城山语间，三期拿出一块地打造200多㎡的联排，总价只需100多万；青山湖玫瑰园新亚洲风组团溪庐、颐和山庄的中式小别墅，还有大华西野风韵新组团春山明月等，别墅面积都控制在200㎡以下。

　　虽说独栋大别墅是不少人梦想中的终极居所，但买套小面积、低总价的别墅，未尝不是更好的选择，浅尝辄止。