松山湖作为东莞价值高地，板块项目纷纷自带光环，吸引企业高管、投资客们扎堆进场，区域房价也已触顶全市天花板。

　　近期，范围内再现一套号称是“工抵房”，报价7500万元的独栋别墅，按建筑面积计算，折合单价达8.3万元/㎡。

　　据中介释放信息，该套房源为之前的样板房，建筑面积902㎡，赠送的花园面积达730㎡，且附赠1300万元样板房装修，可直接拎包入住。“虽是二手房源但享受一手房流程，客户只需要缴契税即可。”中介补充道。

　　针对所提及的“工抵房”，该位中介也对中房君解释道，如果直接说二手房的话，很多同行就不会推，所以才说的工抵房。

　　换言之，该套房源实为普通的二手房。于诸葛找房平台，中房君同步看到了两则同套房源信息，不过不同于该位中介朋友圈报价的7500万元，以不同自由人身份于平台挂牌的同一房源，挂牌价分别为6588万元和6388万元。

　　按该位中介人士说法，虽各付各税，但7500万元的总价于东莞市场已是天花板级别。仅目前诸葛平台聚合的全市6.8万套有效房源中，总价最高为松山湖锦绣山河四期的一套715㎡别墅，挂牌价7800万元，晟园该套房源无疑跻身总价前列。

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　　此外，对于能够上如此塔尖资产的群体而言，对居住风格有更高要求，适配的样板装修或进一步局限客群。不过对于意向该装修风格的买家，则将省下一大笔装修时间。据悉，项目过去营销售中心所在的34栋，便由潮汕一位老板买下，其中设计是吸引其下单的一大因素。

　　据项目销售早前透露，晟园的买家主要以企业高管、企业主以及深圳客为主，购买需求大部分均为自住。加上房源本身并不多，也导致项目实际流入二手房市场较少，除近期这套带装修的903㎡房源外，可查询到的各平台也仅有一套838㎡房源挂牌，总价5000万元+。

　　不过值得注意的是，这个稍显低调的松山湖豪宅并未告罄，仍有一批一手房源处于可售状态，户型面积段涵盖777㎡-1006㎡，备案总价区间在3058万-5799万元。

　　其中的一套902㎡户型，备案总价5158万元。“一套别墅装修也要1000万-2000万元，这套二手房是带装修的，所以还是看客户个人喜好”对比与同项目同面积段一手房源的价差，该位中介表示道。

　　而在深业松湖云城、中海松湖林语以及目前仍在售的万科松悦项目尚未入市前，发文不再批复住宅用地的松山湖几乎一直被市场视为新房断供，助推板块二手房价格居高不下。

　　但实际却是这些别墅项目一直在售中，包括晟园、3号别墅、悦园等，寸土寸金的湖内，加上限墅令下卖一套少一套的独栋产品，这些入市多年的项目似乎并不着急去化，十分低调。

　　其中晟园总占地12万㎡，分三期开发，目前在售的独栋别墅为二期，据官方信息平台查询得知，项目仍有24套房源显示为可售状态。由于面积过大，受限于当时政策，晟园的独栋别墅每户均拆分为“双证”，即24套房源意味着至少还有10余栋可正常买卖。

　　项目为2015年建成的次新盘，二期别墅合计38栋，早于2020年年中中房君记录松山湖新盘库存时，彼时晟园显示的可售房源为39套（实际可售栋数20栋内），即过去两年时间去化数量在个位数。

　　高总价或是导致去化难的原因之一，但同时亦离不开项目本身的惜售情绪，早于2020年东莞楼市火热期，中房君一行人曾以购房者身份多次前往项目处，但均先后被值班保安、项目销售人员以项目已告罄为由拒绝，直接拒客上门。

　　晟园开发商为深圳市地业房地产控股集团有限公司，同样为一家低调企业，公开披露信息较少，但操刀项目多为高端盘。

　　此外，除一手别墅在售外，项目同步还有建筑面积约200㎡的大面积商办产品在售，总价需五六百万元。据中介表示，部分会被深圳人买去用作会馆，但由于投资跑输住宅很多，成交及入住都不是特别理想。

　　目前项目商办产品贝壳挂牌总价区间400万-600万元，从房源发布时间来看，过半挂牌房源发布于2年前乃至4年前。

　　低调的千万级独栋别墅仍在不紧不慢出货，与此同时，是湖内新面孔的排队进场。

　　继华侨城&松山湖管委会拿下创意生活城地块后，最新上线宗地块中，松山湖再次贡献2宗商住地（一宗为三限房用地）。

　　两地块相邻，相较于华侨城于第二批集中供地中斩获的松山湖北部CBD松山湖北站旁用地，最新的挂牌地块区位略显不足，既无湖景资源，同时地块北面为宏业科技园厂区，面貌一般。

　　不过在真松湖仍相对庞大的需求缺口及高占位下，地块价值依旧可期。其中商品房地块起拍楼面价21543元/㎡。

　　此外，据上月东莞市自然资源局公示的一则批后公告显示，位于中心公园南侧、松山湖创意科技园东侧的一宗占地4.4万㎡教育科研设计用地，正式调整为面积3.4万㎡二类居住用地+约1万㎡的公共绿地，将新增规划居住人口2272人。

　　不同于二手房的市场行为，受新房限价控制，松山湖也成为为数不多一二手价格有倒挂的板块，深业松湖云城、中海松湖林语乃至同为千万级豪宅的万科松悦花园，一个个新面孔从入市到快速出货，直观证实了板块的高价值，也为这片土地带来持续热度。

　　而随着限价红利下潜在供应的不断增加，以及楼市大环境的尚未完全回暖，是二手房市场热度的被分流。

　　据前述兜售晟园二手房源的中介表示，目前范围内不少中介门店便已合并或关店。

　　不过，长远来看，虽控规调整不断，但即便把时间周期拉长至未来几年，湖内可选的新盘依旧屈指可数，而另一面，是高素质人才的持续涌进。数据显示，过去十年，松山湖实现了超200%的人口规模增速，遥遥领跑在全市第一，展示板块极强的人口吸虹能力。